W skrócie: umowa sprzedaży mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Maksymalna taksa notarialna przy sprzedaży lokalu mieszkalnego to połowa stawki zależnej od ceny (§ 6 pkt 19 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Przy akcie notariusz pobiera też podatek od czynności cywilnoprawnych i opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej.
Kiedy potrzebny jest notariusz?
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność powinny być zawarte w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego). Dotyczy to mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość, domu i działki. Jeżeli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, do jego zbycia potrzebna jest zgoda drugiego małżonka (art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).
Jakie dokumenty przygotować?
- dokumenty tożsamości stron (dowód osobisty lub paszport),
- dokumenty potwierdzające własność lokalu, jak odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości,
- dokument potwierdzający nabycie lokalu, np. poprzedni akt notarialny, decyzja sądu, akt darowizny,
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach,
- zaświadczenie o liczbie osób zameldowanych w lokalu,
- przy lokalu z kredytem hipotecznym - zaświadczenie z banku o aktualnym stanie zadłużenia.
W zależności od sprawy kancelaria może poprosić o dodatkowe dokumenty. Informację o tym przekazujemy przy ustalaniu terminu.
Jak przebiega podpisanie umowy?
- Ustalenie terminu i przekazanie kancelarii dokumentów oraz uzgodnionych warunków (cena, termin wydania lokalu, sposób zapłaty).
- Odczytanie aktu przez notariusza. Notariusz upewnia się, że strony rozumieją treść i znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą (art. 94 § 1 Prawa o notariacie).
- Podpisanie aktu i wydanie wypisów stronom (art. 110 § 1). Wypis ma moc prawną oryginału (art. 109).
- Wniosek o wpis do księgi wieczystej notariusz składa najpóźniej w dniu sporządzenia aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie).
Ile to kosztuje?
- Taksa notarialna - przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalnie połowa stawki z § 3 rozporządzenia (§ 6 pkt 19). Do taksy dolicza się VAT 23%.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych - 2% wartości rynkowej (art. 6 ust. 1 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Zwolniony jest zakup mieszkania przez osobę fizyczną, której w dniu zakupu i wcześniej nie przysługiwało prawo do mieszkania lub domu jednorodzinnego wymienione w tym przepisie ani udział w nim, poza odziedziczonym udziałem nieprzekraczającym 50% (art. 9 pkt 17 tej ustawy). Notariusz pobiera podatek jako płatnik (art. 10 ust. 2).
- Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej - 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
- Wypisy aktu - maksymalnie 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę (§ 12 rozporządzenia).
Przykład dla mieszkania o wartości 300 000 zł: stawka z § 3 wynosi 1 010 zł + 0,4% × 240 000 zł = 1 970 zł, połowa to 985 zł netto, czyli 1 211,55 zł z VAT. Kwoty taksy to górne granice. Wynagrodzenie w konkretnej sprawie ustala się ze stronami przed czynnością (art. 5 § 1 Prawa o notariacie).
Najczęstsze pytania
Kto płaci za akt notarialny przy sprzedaży mieszkania?
Podział kosztów aktu strony ustalają między sobą. Podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), a pobiera go notariusz jako płatnik.
Czy do sprzedaży mieszkania potrzebna jest zgoda współmałżonka?
Tak, jeżeli mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego małżonków (art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Umowa zawarta bez wymaganej zgody jest ważna dopiero po jej potwierdzeniu przez drugiego małżonka (art. 37 § 2).
Czy mieszkanie może sprzedać pełnomocnik?
Tak, ale pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego (art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego). Więcej: Pełnomocnictwo notarialne.
Podstawa prawna
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny: art. 99 § 1, art. 158
- Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy: art. 37 § 1 i 2
- Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie: art. 5 § 1, art. 92 § 4, art. 94 § 1, art. 109, art. 110 § 1
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 9 pkt 17, art. 10 ust. 2
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: art. 42 ust. 1
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: § 3, § 6 pkt 19, § 12
Zobacz też: Darowizna, Opłaty notarialne.
Kancelaria Notarialna, ul. Podzamcze 1/1, 77-100 Bytów. Termin ustala się telefonicznie: 59 822 71 44 lub 606 929 738, poniedziałek-piątek 9:00-16:00, inne terminy po uzgodnieniu. Kontakt i dojazd.
